江西省城市更新规划编制实施细则（试行）自2026年9月15日起试行

各设区市住房和城乡建设局、城市管理局，南昌市城市管理和综合执法局，赣江新区城乡建设和交通局、综合行政执法局，赣州市城市住房服务中心，有关单位：

为深入贯彻中央城市工作会议精神，落实《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》和省委、省政府部署要求，指导各地制定实施城市更新专项规划，根据住房和城乡建设部《城市更新规划编制导则》和《江西省城市更新条例》，我厅组织编制了《江西省城市更新规划编制实施细则（试行）》，现印发给你们，请结合实际做好城市更新规划编制实施工作，推动构建并完善我省城市更新“城市体检—专项规划—片区策划方案—年度计划—项目实施方案”的规划实施体系。

                       江西省住房和城乡建设厅

                           2026年8月6日

江西省城市更新规划编制实施细则

（试行）

目  录

第一章 总则

第二章 城市更新专项规划

第三章 城市更新片区策划方案

第四章 城市更新项目实施方案

第五章 城市更新年度计划

第六章 附则

第一章 总则

第一条 为科学指导全省城市更新规划编制工作，扎实推进城市更新行动，依据《江西省城市更新条例》及国家相关导则，结合本省实际，制定本细则。

第二条 本省行政区域内设区的市、县（市、区）城市更新专项规划、城市更新片区策划方案、城市更新项目实施方案、城市更新年度计划的编制、审批、实施评估，适用本细则。

第三条 本省建立完善“城市更新专项规划—片区策划方案—项目实施方案—年度计划”的城市更新规划实施体系，城市更新专项规划引领方向、片区策划方案统筹资源、项目实施方案落地实施、年度计划安排时序，形成全过程闭环。

第四条 本省城市更新规划编制实施应当遵循以下原则：

（一）坚持以人为本。全面践行人民城市理念，聚焦解决人民群众急难愁盼的问题，补齐民生短板，满足人民群众对美好生活的向往。

（二）坚持系统观念。统筹发展和安全，将城市更新规划贯穿于城市建设、运营和治理全周期，做到资金和要素跟着项目走，项目跟着规划走。

（三）坚持底线思维。严守安全、生态环境保护、历史文化保护等底线，在城市更新规划编制实施全过程、各环节加强历史文化保护传承，延续城市历史文脉。

（四）坚持体检先行。坚持先体检后更新，无体检不更新，将城市体检发现的问题作为城市更新工作的重点。

（五）坚持实施导向。规划编制应与资金平衡、产权协同、运营管理同步考虑，确保编制成果具备可落地性。

（六）坚持多元参与。强化政府在规划引领、底线管控与公共利益保障中的主导作用；鼓励市场主体参与，创新投融资机制，激发社会资本活力；畅通公众参与渠道，构建共建共治共享格局。

第五条 设区的市、县（市、区）人民政府住房城乡建设部门负责本行政区域内城市更新规划编制实施工作，具体组织编制城市更新专项规划、片区策划方案和年度计划，按程序报批实施。

城市更新项目实施主体根据城市更新专项规划和片区策划方案，组织编制项目实施方案。

第六条 城市更新专项规划、片区策划方案、项目实施方案、年度计划成果纳入城市体检与城市更新一体化平台。涉及空间数据的要求符合国土空间规划“一张图”标准。

第二章 城市更新专项规划

第七条 城市更新专项规划由设区的市、县（市）住房城乡建设部门会同发展改革、自然资源等部门组织编制，报本级人民政府批准后实施，并报上一级人民政府住房城乡建设部门备案。县（市）根据实际情况，可将城市更新专项规划与片区策划方案合并编制。

城市更新专项规划应纳入国民经济和社会发展规划体系，城市更新专项规划期限一般为5年，与国民经济和社会发展规划周期同步衔接。

第八条 城市更新专项规划应落实国民经济和社会发展规划，依据国土空间总体规划，与相关专项规划相衔接，应当明确总体目标、重点任务、重点区域（更新片区）、片区指引、项目库等内容。主要包括下列内容：

（一）存量资源识别：依托国土年度变更、不动产确权、城市体检等多维数据，分类摸排老旧小区、城中村、老旧厂区、老旧街区、老旧设施、边角地等存量空间资源，全面掌握存量资源总量、分布及基础特征，形成存量更新资源清单。

（二）更新需求研判：以年度城市体检安全、宜居、风貌、设施短板为核心问题底座，叠加部门诉求、人大建议与政协提案、街道社区议事、线上民意四大渠道诉求，区分刚性民生需求、经营性发展需求，分类建立需求清单。

（三）更新潜力评价：从安全紧迫度、民生刚需度、权属整合难度、财务可行性、文化保护等级等维度，综合评价各类存量资源更新的时序，明确城市更新重点和更新对象。

（四）更新目标与策略

1.更新目标：根据城市中长期发展需求，围绕建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，确定城市更新五年期的总体目标，并结合实际制定可量化的指标。

2.更新策略：从目标、问题和实施导向出发，梳理城市更新重点方向，提出系统性城市更新策略，引领城市更新行动方向。

（五）重点任务：围绕总体目标和策略，因地制宜确定既有建筑更新改造利用、城镇老旧小区整治改造、完整社区建设、老旧街区老旧厂区城中村更新改造、城市功能完善、城市基础设施建设改造、城市生态系统修复、城市历史文化保护传承等任务，谋划重点工程，明确重点项目的建设内容、规模及实施建议等。

（六）城市设计指引

衔接总体城市设计，从城市更新总体目标出发，确定完善城市功能结构和优化空间形态的重点方向和重要区域，划定城市特色风貌分区、视线通廊、重要公共空间与节点，明确管控及设计要求。

（七）片区划示与指引

1.划示规则：划示更新片区，应坚持需求导向，保障设施、权属、空间完整性。可参照以下原则：

（1）以城市道路网、河流、山体等现状地形地貌为基础，确保现有市政基础设施、公共服务设施、更新资源的相对完整性。

（2）综合考虑与行政管理边界、详细规划单元、土地权属边界的协同关系，并衔接完整社区建设、城市一刻钟便民生活圈、老旧街区改造等工作范围，尽量避免边界冲突。

（3）片区面积原则以0.5-3平方公里为宜，根据片区实际情况可适当调整。

2.片区指引：结合更新片区的资源禀赋特征和更新需求，落实城市更新规划重点任务要求，提出各更新片区的更新目标、主导功能、更新内容等，明确片区拆改上限、业态底线、资金平衡要求、保护等级、民生配套硬性指标等，作为片区策划不可突破上位要求。

（八）项目库：生成城市更新项目库，确定项目名称、项目类型、建设规模、建设内容、投资估算、实施时序和牵头部门等基本信息。

（九）实施保障：结合地方实际制定实施推进机制，明确工作组织、公众参与、规划衔接、实施评估、风险防控等方面要求，提出规划、土地、建设、财税等配套支持政策建议。

第九条 城市更新专项规划成果应当包括规划文本、规划图表、数据库及其他支撑材料。

（一）规划文本应包括总则、更新目标与策略、重点任务、城市设计、片区指引、项目库、保障措施等。

（二）规划图表包括规划范围图、相关规划分析图、更新需求分析图、存量资源分布图、更新潜力评价图、更新任务规划图、城市设计指引图、更新片区划分图、更新片区指引图、更新项目库布局图等。

（三）数据库包括矢量空间数据、规划指标表格、项目库信息等，格式应符合城市体检与城市更新一体化平台及国土空间规划“一张图”实施监督信息系统入库标准。

（四）其他支撑材料包含体检结论报告、部门会商意见、专家评审意见、公众参与材料等。

第十条 城市更新专项规划编制应当遵循以下程序：

（三）公开征求意见：公示成果核心内容，公示期不少于三十日，涉及重大公共利益或利害关系人权益的，应依法组织听证会。对收集的意见应当进行分类整理，形成采纳情况说明。

（四）审批备案：经本级人民政府批准后实施，并报上一级人民政府住房城乡建设部门备案。

（五）公布：规划批准后二十个工作日内，公布成果核心内容。

第十一条 设区的市、县（市）住房城乡建设部门加强统筹指导和协调支持，开展规划实施情况动态监测、中期评估和总结评估，评估结果作为动态优化调整的核心依据。

（一）动态监测：结合城市体检、城市更新年度计划和政策导向，对城市更新规划实施情况和更新效果进行评估，按照省、市城市更新项目库管理有关规定，动态优化调整城市更新项目库。对符合民生急需、政策导向的项目优先增补入库，针对政策调整、市场变化等情况，及时优化项目实施时序。

（二）中期评估：会同同级发展改革、自然资源等部门在规划实施中期开展评估，重点核查更新目标完成度、重点任务落实情况、更新片区推进成效、重大项目实施进展以及后续实施的可行性，形成中期评估报告。经中期评估需要动态优化调整的，或城市更新专项规划与新编制、调整后的国民经济和社会发展规划存在内容冲突的，由规划组织编制单位拟定调整方案，报送本级人民政府批准，并由本级人民政府发布。

（三）总结评估：在规划期满时进行总结评估，系统评估更新目标的达成情况，重点任务、重大项目建设的完成情况，形成总结评估报告，作为下一轮城市更新规划编制的核心依据。

第三章 城市更新片区策划方案

第十二条 市辖区人民政府根据城市更新专项规划，组织编制本行政区域的城市更新片区策划方案。县（市）人民政府住房城乡建设部门根据城市更新专项规划和实际需要，组织编制城市更新片区策划方案。重点区域和跨区域的城市更新片区策划方案，由设区的市人民政府住房城乡建设部门组织编制。

城市更新片区的遴选，应依据国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划及城市更新专项规划，统筹考虑城市战略、民生需求、重大项目带动、实施可行性等因素，吸纳人大建议、政协提案等各方意见，综合筛选确定。

第十三条 城市更新片区策划方案应当包括以下主要内容：

（一）片区范围划定：依据城市更新专项规划的片区划示范围，兼顾空间完整性、项目可实施性，会同属地主管部门、街道、社区及产权主体，商定片区界线。

（二）片区体检与资源摸排：完成片区专项体检，梳理安全、业态、活力、宜居、智慧治理等问题短板；摸排片区低效闲置用地、老旧建筑、低效公共空间、历史文化、生态修复及地下空间等更新资源，建立片区资源台账。

（三）更新需求梳理：采用入户走访、业主议事、线上征集等形式梳理居民、政府部门、产权主体、市场主体等各类利益相关方的更新诉求，形成片区需求清单。

（五）目标定位与更新路径：按照城市更新专项规划对片区的定位及目标要求，结合片区更新需求与资源潜力，明确更新目标定位。围绕目标定位，聚焦基础设施补短、公共服务增效、空间形态优化、特色业态培育、历史文脉赓续、实施运营创新、安全韧性提质等方面，制定更新实施路径。

（六）功能业态策划：依据片区主导功能，结合片区资源禀赋条件，开展市场调研和业态策划研究，提出功能优化转换、业态转型升级、空间活力提升的策划思路，明确业态布局、规模、准入标准。鼓励运营前置，广泛吸纳潜在运营主体、项目实施主体的意见建议，提升业态方案的落地性与市场适配性。

（七）规划设计引导：以城市设计统筹片区空间结构、功能布局、环境品质提升与智慧化治理，提出片区存量更新、提质优化的规划设计引导要求。

1.用地布局：基于现状调查与更新需求，结合目标定位与功能业态策划，优化片区用地布局，推动用地功能复合，明确地块更新模式，分类测算更新建筑总量，提出各地块规划指标优化建议。

2.公共空间：梳理蓝绿廊道、滨水场地、街巷节点、小微空间等资源，针对空间割裂、利用低效等问题，制定空间织补、贯通提升的优化方案。

3.综合交通：摸排路网、慢行系统、停车场地及交通接驳设施现状，补齐通行不畅、设施不足等短板，明确交通体系提质方向。

4.市政基础设施：核查管网、场站等各类市政配套设施，结合运行现状梳理改造与扩容需求，提出设施升级优化举措。

5.公共服务设施：梳理教育、养老、文体、社区服务等配套资源，对照配建标准补齐服务缺口，形成设施完善提升建议。

6.空间形态引导：对片区空间肌理、天际线、建筑风貌、街道界面、慢行系统、地下空间等城市设计要素提出引导要求，丰富空间场景，提升片区活力与人文魅力。

7.历史文化保护：坚持保护优先，推行微更新模式，严禁大拆大建。严格保护历史区域的空间形态、街巷格局与建筑肌理，历史建筑修缮遵循最小干预原则，保留建筑原有风貌与特色构件。

8.详细规划调整建议：片区策划方案应与国土空间详细规划充分衔接；涉及详细规划调整的，应提出规划调整建议，形成详细规划调整建议专题报告。

（九）资金测算与筹措路径：测算建设、运维、产权归集全周期成本和更新项目可实现的经营收益，匡算国家预算资金（含中央预算内投资、其他中央财政资金、超长期特别国债、省级及以下预算资金、地方政府专项债等）与社会资本（含产权单位出资、规模化实施运营主体出资、居民出资、金融信贷等）资金来源及额度，采用项目自平衡、片区统筹平衡或财政补充资金三种模式，提出可行的片区全生命周期资金平衡方案，实现片区更新整体经济可行性与财务可持续性目标。

（十）风险研判与效益评估：梳理研判施工安全、生态环境、历史文化保护、信访维稳、资金链断裂、政策变动等方面的潜在风险，逐条制定防控措施；综合评价经济增收、民生提质、生态改善、文化传承四大效益，形成片区更新综合评估报告。

第十四条 片区策划方案成果应包括策划方案文本、规划图表、数据库及其他支撑材料。

（一）方案文本内容包括片区概况与编制背景、问题诊断与资源识别、更新需求与意愿、更新资源潜力评价、目标定位与更新路径、功能业态策划、规划设计引导、项目生成与实施时序、资金测算与筹措路径、风险研判与效益评估等。

（二）规划图表包括片区边界图、更新资源分布图、更新需求分布图、更新资源潜力评价图、功能业态策划图、更新布局方案图、专项设计引导图、更新项目分布图、分期实施时序图、更新资源台账、更新需求清单、更新项目汇总表、资金平衡方案测算表等。

（三）数据库包括矢量空间数据、规划指标表格、项目信息等数字化成果，数据格式应符合城市体检与城市更新一体化平台及国土空间规划“一张图”实施监督信息系统入库标准。

（四）其他支撑材料包括详细规划调整论证报告、消防论证报告、调研问卷、访谈记录、意见征求情况以及规划编制与审查过程中的意见、复函、相关文件等。

第十五条 城市更新片区策划方案编制审批应当遵循以下程序：

（二）会商评审：采取座谈会、现场公示、网络发布等方式征求相关部门和社会公众意见，组织相关专家对方案开展评审论证。

（三）公开征求意见：公示成果核心内容，公示期不少于三十日。涉及重大公共利益或利害关系人权益的，应依法组织听证会。对收集的意见应当进行分类整理，形成采纳情况说明。

（四）审查报批：市辖区人民政府组织编制的片区策划方案，报上一级人民政府批准。县（市）人民政府住房城乡建设部门编制的片区策划方案，报本级人民政府批准。重点区域和跨区域的城市更新片区策划方案，报设区的市人民政府批准。

（五）公布：片区策划方案批准后二十个工作日内，公布成果核心内容。

第十六条 （一）方案实施评估

需调整片区策划方案的，应先开展实施评估，形成评估结论。

（二）方案调整

根据实施评估结论，向原批准机关提出调整申请，并提交调整情况说明。

1.一般调整：符合支持城市更新政策且不涉及重大内容变动的，由原组织编制单位调整修改后报原批准机关备案。

2.重大调整：片区边界改动超15%、拆除指标上调、资金平衡模式变更、上位专项规划修订、历史保护范围改动等情况，应重新履行方案编制和审批程序。

第四章 城市更新项目实施方案

第十七条 城市更新项目实施方案由项目实施主体编制，已确定运营主体的项目，可以邀请运营主体参与编制项目实施方案。项目实施方案应当依据城市更新专项规划编制；已编制城市更新片区策划方案的，实施方案还应当符合片区策划方案的要求。

第十八条 城市更新项目实施方案应当包括以下主要内容：

（一）项目概况：阐明编制背景；明确更新项目类型、名称、四至边界与更新规模；说明项目实施主体的基本情况。

（二）更新条件分析：在城市体检及片区体检成果基础上，依据城市更新专项规划或片区策划方案的资源潜力评价，深化楼栋结构、消防通行、管网承载力、风貌破损等本底条件分析研判，系统诊断项目在功能、安全、风貌等方面存在的具体问题、特有优势与刚性约束。

（三）功能定位与更新方式：以更新专项规划和片区策划更新目标为指引，明确项目核心功能、业态组合与特色定位；结合权属、建筑质量、配套设施、文化保护、功能业态等维度的综合评价，提出项目更新思路，明确“留、改、拆、建”更新方式的空间分布与规模。

（四）规划设计方案：开展总平面、建筑、公服配套、场地环境、交通系统、市政设施、地下空间利用、历史文化保护等详细设计，明确主要经济技术指标。如项目涉及建筑功能转换利用、老旧建筑再利用等情况，需开展消防、结构等专项设计。

（五）产权优化：查清项目实施范围内权属信息（所有权、经营权、使用权等），理清产权关系，根据运营需求，明确产权调整优化方案。

（六）业态布局：对接前置运营方案，确定项目产业定位与发展目标，明确主导及复合业态的规模、入驻标准、面积配比及升级导入方案。

（七）运营方案：明确项目建成后的运营主体、权责边界、收益分配、物业共管机制与各方权利义务，提出长效运营监管要求。

（八）资金方案：测算项目更新改造和运营维护各项费用（前期、土地、设计、改造、运营、维护、产权补偿等），明确项目资金来源（中央预算内投资、其他中央财政资金、超长期特别国债、省级及以下预算资金、地方政府专项债等国家预算资金，产权单位出资、规模化实施运营主体出资、居民出资、金融信贷等社会资本），测算项目经济（租赁收益、服务收益、销售收益等）、社会、环境及其他综合效益，评估偿债能力，确保债务风险可控、财务可持续。

（九）实施保障：明确项目分期时序和近期实施内容。提出项目推进所需的配套政策、用地处置、资金安排等保障措施。涉及历史遗留问题的，应提出依法依规分类处置的方案。

（十）专项分析：结合实际需要开展相关专项分析，包括环境影响、交通影响评价、社会稳定性风险评估、地灾评估、文物影响评价等。

第十九条 项目实施方案成果应包括实施方案文本、图表、数据库、其他支撑材料。

（一）方案文本内容包括项目概况、更新条件分析、功能定位与更新方式、规划设计方案、产权归集、业态布局、资金方案、运营方案、实施保障、专项分析等。

（二）图表包括项目范围图、现状分析图、历史文化资源调查评估图、更新实施方式图、总平面布局图、城市设计图、业态布局图、留改拆建分布图、实施时序分期图、资金测算表等。

（三）数据库包括矢量空间数据、产权台账、经济技术指标表格、项目信息等，数据格式应符合城市体检与城市更新一体化平台及国土空间规划“一张图”实施监督信息系统入库标准。

（四）其他支撑材料包括相关专项研究、相关利益主体协商情况、征求职能部门意见及采纳情况与说明、评审意见、方案审查会议纪要等。

第二十条 城市更新项目实施方案编制应当遵循以下程序：

（一）方案编制：依据专项规划和片区策划方案（如有），编制项目实施方案。

（二）会商评审：征求相关部门、社会公众以及利害关系人意见，组织相关专家对方案开展评审论证，出具评审意见。

（三）公开征求意见：公示成果核心内容，涉及拆除、房屋征收、安置补偿的，公示期不少于三十日；仅微更新、老旧小区修缮无拆迁，公示期不少于七个工作日。涉及重大公共利益或利害关系人权益的，应依法组织听证会。对收集的意见应当进行分类整理，形成采纳情况说明。

（四）方案审查：项目实施方案应当报项目所在地住房城乡建设主管部门审查。必要时，审查部门可以会同发展改革、自然资源等相关部门开展联合审查，出具联合审查意见书。

（五）公布：方案审查通过后二十个工作日内，公布成果核心内容。

第二十一条 实施主体应当根据项目实施方案，合理确定实施周期，享受资金支持政策的项目由审查部门根据项目规模、复杂程度合理确定。

县级以上人民政府住房城乡建设部门应当根据城市更新项目实施方案和相关许可及备案手续，会同相关部门对城市更新项目进行全过程监督指导。

第五章 城市更新年度计划

第二十二条 设区的市、县（市、区）住房城乡建设部门应当根据城市更新专项规划或者片区策划方案，会同发展改革、财政、自然资源、文物等部门组织编制城市更新年度计划。

第二十三条 城市更新年度计划应当包括以下主要内容：

（五）保障措施：明确计划推进的组织体系、协调机制、调度方式及监督考核要求，保障年度计划有序实施。

第二十四条 城市更新年度计划成果应包括计划文本、附表及其他支撑材料：

（一）计划文本应包括上年度计划执行情况、年度计划总体安排、项目筛选原则与程序、项目计划安排、保障措施等。

（二）附表包括年度城市更新项目台账、上年度执行复盘明细表。

（三）其他支撑材料包括上年度计划执行评估、项目筛选情况说明、征求意见及采纳情况等。

其中年度城市更新项目台账、上年度执行复盘明细表须归集录入城市体检与城市更新一体化平台。

第二十五条 城市更新年度计划编制审批应当遵循以下程序：

（一）项目申报：项目实施主体根据城市更新专项规划或片区策划方案，向项目所在地住房城乡建设部门申报年度更新计划项目。

（二）草案编制：住房城乡建设主管部门会同发展改革、财政、自然资源、文物等相关部门，对申报项目进行筛选审核，做好与本级年度财政预算编制的衔接，形成年度计划草案。

（三）报批：年度计划草案报本级人民政府批准。

（四）公布：年度计划批准之后二十个工作日内，公布成果核心内容。

第二十六条 城市更新年度计划每年中期可调整一次。确需调整的，由组织编制单位会同发展改革、财政、自然资源、文物等相关部门对拟调整项目进行审核论证，形成调整方案，报本级人民政府批准后实施。原则上，年度计划确定的当年计划完成投资额不得调减。

第六章 附则

第二十七条 本细则由江西省住房和城乡建设厅负责解释。

第二十八条 本细则自2026年9月15日起试行，试行两年。2022年10月24日印发的《江西省城市更新规划编制指南（试行）》（赣建办〔2022〕11号）予以废止。