旧改离不开房屋安全鉴定，特别是城市更新明确不能大拆大建之后，那么房屋鉴定如何做呢？

一、房屋鉴定概念

判断房子安不安全、能不能用、有没有危险、能不能继续住/使用。

常用于：

老旧房屋安全排查

装修/加层/改变用途前鉴定

受灾后（火灾、水灾、地震、沉降）鉴定

工程质量纠纷、验收争议

二、房屋鉴定怎么做？

1. 接受委托 & 收集资料

图纸：建筑、结构、竣工图

施工、验收、改造、维修记录

周边环境、使用情况

2. 现场初步调查

看外观、裂缝、倾斜、渗漏、变形

询问使用历史、改造情况

3. 详细检测

结构测绘、尺寸复核

材料强度检测（混凝土、砖、砂浆、钢筋）

裂缝、沉降、倾斜测量

钢筋配置、保护层厚度

节点、连接、构造检查

4. 结构验算 & 分析

按规范复核承载力

分析裂缝、变形、损坏原因

判断是否满足安全要求

5. 出具鉴定报告

评定等级

提出处理意见：观察使用/维修/加固/停用/拆除

三、房屋鉴定重点查什么？

1. 地基基础

沉降、不均匀沉降

墙体斜裂缝、门窗变形

室外地面开裂、空鼓、下沉

2. 主体结构

混凝土结构

梁、板、柱裂缝（受力裂、收缩裂）

露筋、锈蚀、蜂窝麻面、剥落

构件变形、挠度

砌体结构（砖混）

墙体通缝、斜裂缝、交叉裂缝

砌块酥碱、粉化

构造柱、圈梁缺失或损坏

钢结构

锈蚀、变形、焊缝开裂

螺栓松动、缺失

节点偏移

3. 围护结构

外墙开裂、渗水、脱落

屋面漏水、保温破损

阳台、雨棚、女儿墙开裂、松动

4. 使用与改造问题

擅自拆墙、打洞、破坏承重结构

超载使用、违规加层

水电开槽切断钢筋

5. 防灾与安全

防火分隔、疏散通道

抗震构造是否满足

危险点：悬挑构件、楼梯、出入口

四、现场怎么检查？

1. 看

裂缝走向、宽度、长度

变形、倾斜、渗漏痕迹

构件是否明显损坏

2. 量

裂缝宽度：裂缝尺

垂直度、平整度：靠尺、吊线

沉降、标高：水准仪

3. 测

混凝土强度：回弹仪、钻芯

钢筋：扫描仪、剖开检查

砂浆强度：贯入法

4. 核

核对图纸与实际是否一致

核对改造、加固是否合规

5. 评

区分：危险构件 / 一般缺陷 / 正常

给出等级：A/B/C/D 级（或完好/基本完好/一般/危险）

五、鉴定结论

A级：结构安全，正常使用

B级：个别构件有缺陷，维修后可使用

C级：局部危险，需加固处理

D级：整体危险，停止使用、拆除