近日,济南市住房和城乡建设局印发《济南市住宅品质提升指引(试行)》,《指引》明确适用于济南市辖区的新建住宅,改建、扩建的住宅可参照执行。


工程质量

 

 

控制项要求

 

 

  • 明确了建筑出入口及平台、公共走廊、门厅、电梯厅、厨房、浴室、卫生间等地面 ,建筑室内外活动场所,建筑坡道、楼梯踏步等的防滑标准及要求等级。

  • 地下室基础采用平板式筏基时,筏板的厚度不应小于400mm。

  • 当建筑不设置地下室且室内回填土厚度大于2.0m时,首层地面应设结构梁板。

  • 厨房排水立管及其出户管管径不应小于 DN100。

  • 住宅套插座配电回路的导线截面积不应小于4mm²。

 

 

提升项要求

 

 

  • 建筑高度33m以上的住宅建筑应采用建筑保温与结构一体化技术。

  • 6层以上的住宅应采用装配式技术、工业化建造技术和模数协调技术。

  • 住宅应推广应用太阳能、地热能、风能、空气能等多种低碳环保技术。

  • 卫生间应采用同层排水技术,优先采用不降板或小降板同层排水方式。

 


功能空间

 

控制项要求

 

 

  • 住宅层高不应小于3.00m。

  • 入户层为4层及以上的住宅建筑,每单元应至少设置1部可容纳担架的电梯。

  • 住宅的空调室外机位应与建筑一体化设计,分体式空调室外机位净尺寸不应小于1.20×0.60×0.90m(长×宽×高),集中式空调室外机位净尺寸不应小于1.50×0.80×1.60m(长x宽×高)。空调百叶通透率不小于70%。

  • 住宅开敞阳台、外廊、室内回廊、中庭、内天井、上人屋面及楼梯等处的临空部位应设防护栏杆(栏板),有效净高不应小于1.20m。

  • 地下车库内小型汽车车位宽度不应小于2.50m。

 

 

提升项要求

 

 

  • 住宅地上、地下单元入口应设大堂,使用面积不应小于15m² (含走道)。

  • 住宅地上公区室内走道净宽不应小于1.30m, 户门外应留有进深不小于1.5m的缓冲空间,住宅户门不应设置门槛。

  • 12层及以上的住宅,每单元应设2部电梯,电梯候梯厅和楼梯平台共用时,平台净深不应小于2.10m。

  • 地下车库净高不应小于2.4m,车库主通道宽度不应小于6.0m。

 


室内环境

 

控制项要求

 

 

  • 卧室、起居室(厅)分户墙应采用不小于200mm厚混凝土墙体,分户墙上不宜设开关、插座等,当设置时应错位布置。

  • 除厨房、卫生间外的住宅楼板厚度不应小于120mm,并应设厚度不小于5mm的隔声垫,楼地面与墙面交界处应设同样隔声垫板将楼面与墙体隔开。

  • 住宅户内排水管应采用低噪声管材或包覆隔声材料等隔声措施。

  • 电梯井道与住宅户内除卧室外的其他房间(空间)相邻时,电梯井壁、电梯设备、电梯机房均应采取有效的隔声减振措施。

  • 住宅户内应预留双向新风换气系统安装条件。

 

 

提升项要求

 

 

从环境安静、空气清新、水质健康、光照良好、热湿环境5方面做了要求。

 

 

  • 临近交通干线的卧室、起居室(厅)外门窗的计权隔声量不应小于35dB。

 

 

  • 住宅应安装可调节的双向新风换气系统,新风系统宜具备除尘、降霾、热量回收功能。

  • 住宅应预留全屋净水系统安装空间,并预留其给排水条件。

  • 小区室外标识夜间清晰可见,熄灯时段自动关闭装饰性照明。

  • 冬季供暖室内计算温度不应低于20℃。

 


规划布局

 

控制项要求

 

 

  • 含车行入口的小区主要出入口前应设进深不小于10m 的缓冲空间。

  • 小区应人车分流,机动车就近进入地下车库,当设置地面机动车停车位时,应沿外围车行道路布置,不得与人行道路交叉。

  • 小区应就近布置集中电动自行车停车棚,充电设施安装到位。

  • 小区各单元入口均应为平坡入户,搬家及急救车辆应方便到达每个单元地上出入口。

  • 小区应设置远离主要出入口的垃圾周转点,单元的地上地下出入口附近应设置垃圾收集点。

 

 

提升项要求

从布局合理和交通便捷两方面做了要求。包括:

 

 

  • 高层住宅主要居室与相邻建筑窗户间直视距离不应小于18m。

  • 小区内部不应设置地面停车位等。

 


配套设施

 

控制项要求

 

 

  • 小区主入口处应设大堂,布置物业前台、会客区、公共卫生间等功能。

  • 小区主要出入口、单元门厅或临近小区主要通道等位置附近设置智能信报箱(群)、快递柜,并预留电源。

  • 小区应设置健身场地、老年人儿童活动场地,并配备相应活动设施。

  • 小区应在出入口、地上地下单元大堂设置无接触门禁系统。

  • 住宅电梯应设置智能监测设备,防止电动自行车进入。

  • 在小区内业主出入口、主干道路、重要活动场所、楼座单元(包括室外及地下车库进入楼座单元处、一层及地下电梯大堂、电梯轿厢等)关键位置,设置全面高清数字视频监控,小区周界设置周界摄像机或电子围栏等防护设施。

 

 

提升项要求

在满足规划条件及相关配置标准规定的前提下,应增设小区公益性服务设施,如小区食堂、小区图书馆、四点半学堂、老年活动站、小区健身房等。智能小区内老年活动场地、儿童活动场应设置无死角监控。

 


小区环境

 

控制项要求

 

 

  • 小区内植物应乔、灌、草多层级搭配,注重季相和色叶变化,常绿乔灌木数量占总量不应小于30%,乔木设置数量平均不应小于3株/100m²,乔木胸径不小于 15cm 的占比不小于20%。

  • 小区出地面风井、管井、设备设施等应采取美化处理措施,室外检查井不应设置在主要人行、车行通道上。

  • 小区内应设连贯的标识系统,住宅单元出入口处应设置标识牌,标识楼号和单元号,夜间清晰可见。

 

 

提升项要求

从场地环境、绿化丰富、建筑造型三个提升项做了新要求。包括:

 

 

  • 应对交通干道的噪声,采取设置声屏障或利用景观绿化带等降噪措施,优化场地声环境;

  • 区应设置屋顶绿化或其他形式的垂直绿化,打造立体花园小区;

  • 建筑立面风格应体现当地文化历史特点并与周边环境相协调等。

 


服务管理

 

控制项要求

明确了小区交付后的事项。

 

 

  • 小区交付后,物业服务标准不得低于《物业服务合同》约定的物业服务等级标准。

  • 物业服务团队项目经理应向社区(未组建社区的向街道)报道,每两个月召开一次物业恳谈会。

  • 应在小区显著位置设置全市统一的《济南市物业管理监管职责及投诉受理电话公示牌》《济南市物业服务信息公示栏》和《济南市业主委员会/ 临时物业管理委员会/环境和物业管理委员会信息公示栏》。

  • 建设单位应当在物业管理区域内设立专门的房屋售后服务中心,公示维保单位的名称、维保联系人和维保电话,用于处理建设遗留问题和接受业主报修。

  • 小区消防控制室、安防监控室、智能控制室、生活(消防)水泵房、通风机房、电梯机房等重要设备用房应规范运行,每季度至少向小区居民开放一次,接受监督。

 

 

提升项要求

包括智慧运维和人文关怀。

 

 

  • 物业应搭建智慧小区服务平台、引入智能自助生活设施。

  • 社区设置用于静思、宣泄或心理咨询等作用的心理调节设施,定期为残疾人、 空巢老人等弱势群体送温暖等。

原文如下:

济南市住房和城乡建设局关于印发《济南市住宅品质提升指引(试行)》的通知

各区县(功能区)住房城乡建设部门,各有关单位,各房地产开发企业、勘察设计企业、监理企业、施工企业:

为贯彻落实《山东省住房和城乡建设厅关于印发<山东省高品质住宅开发建设指导意见>的通知》要求,促进我市房地产业高质量发展,全面提升我市住宅品质,济南市住房和城乡建设局指导并组织有关专家研究编制了《济南市住宅品质提升指引(试行)》,现予以印发,请参照执行。

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1.济南市住宅品质提升指引(试行)

2.山东省高品质住宅开发建设指导意见

济南市住房和城乡建设局

2023年7月12日